La Banca d'Italia ha emanato le disposizioni in materia di Mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. Disposizioni di trasparenza ai sensi del d.l. n. 185/2008. Cito dal testo:
Secondo quanto previsto dall’articolo 2, comma 5 del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, recante “Misure urgenti per il sostegno a famiglie, lavoro, occupazione e impresa e per ridisegnare in funzione anti-crisi il quadro strategico nazionale”, in corso di conversione (d’ora in avanti, il “decreto legge”), a partire dal 1° gennaio 2009, le banche che offrono mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale (d’ora in avanti, “mutui”) sono tenute ad assicurare alla clientela la possibilità di stipulare tali contratti a un tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti deve essere in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte.Quindi, da marzo in ogni filiale sarà disponibile un quadro sinottico delle diverse forme di mutuo casa, tra cui la nuova tiplogia ancorata al tasso BCE-Refi. E il cliente dovrà avere indicazioni per scegliere la forma più appropriata per lui. Refi o Euribor? Spiegatelo in venti righe, se ci riuscite, senza buttarla in politica (monetaria).
Alla Banca d'Italia è affidato il compito di dettare disposizioni volte ad assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all’offerta di tali contratti e alle relative condizioni.
In relazione a ciò, le banche che offrono mutui sono tenute a predisporre, con riferimento al nuovo contratto indicato in premessa e a decorrere dal 1° gennaio 2009, la documentazione di trasparenza in conformità alle vigenti disposizioni in materia. Considerata, inoltre, la complessità e la diversificazione delle tipologie di mutuo offerte dalle banche, alle quali si aggiunge ora, obbligatoriamente, quella introdotta dal decreto legge, e al fine di pubblicizzare meglio l’esistenza di quest’ultima nell’ambito del ventaglio delle offerte della banca, si ritiene opportuno che sia fornita alla clientela un’informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze.
Pertanto, a decorrere dal 1° marzo 2009, le banche che offrono mutui in Italia predispongono – in aggiunta alla documentazione specifica relativa a ciascun contratto offerto, redatta ai sensi della vigente disciplina sulla trasparenza delle condizioni contrattuali – un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti.
Luca
3 commenti:
La forma più appropriata per il cliente è quella con il Refi o quella con l'Euribor?
Da quello che ho capito il problema si pone in questi termini:
- Il Refi lo applica la BCE alle banche che hanno bisogno di rifinanziarsi.
- L'Euribor è quello che le banche applicano tra di loro.
- Refi ed Euribor dovrebbero muoversi in modo congiunto con un divario di pochi punti base.
- Nel periodo di crisi attuale si è notato invece che l'Euribor non ha risposto prontamente agli stimoli indotti dalla BCE riducendo il Refi. Il motivo di ciò (detto brutalmente) è che le banche si fidano poco a prestarsi risorse fra di loro.
- A questo punto chi ci rimette è il consumatore che non vede adeguarsi la rata del mutuo alle nuove condizioni indotte dalla BCE proprio perchè l'Euribor non si muove o lo fa più lentamente.
- Visto quindi che lo scopo della normativa è quello di dare "sostegno alle famiglie", il parametro migliore sembra essere il Refi.
- In tutto il ragionamento manca il terzo incomodo e cioè lo spread: non è detto che far riferimento ad un parametro più basso (il Refi) sia un vantaggio immediato in termini di tasso applicato alla clientela perchè è probabile che venga usato dalla banca uno spread maggiore di quello applicato quando si usa l'Euribor.
- In definitiva il vantaggio per la clientela nella scelta di un mutuo a tasso variabile ancorato al Refi si concretizza nella possibilità di beneficiare direttamente dei vantaggi di una politica monetaria espansiva, senza che l'interposizione di un mercato ulteriore (l'interbancario) porti a distorsioni nella formazione dei prezzi.
Condivido l'analisi molto chiara di Americo. Il punto critico è appunto lo spread: alle condizioni attuali lo spread equo sul refi dovrebbe essere più alto di quello sull'euribor, che incorpora un premio al rischio di default. Se la situazione torna quella pre-crisi questo differenziale dovrebbe ridursi a pochi punti base, quindi chi facesse un mutuo indicizzato al refi con spread maggiorato ci rimetterebbe. L'opposto accadrebbe se si tornasse ad accusare tensioni negli scambi sull'interbancario.
Ci sono altri fattori di disallineamento: il refi cambia quando lo decide la BCE, l'euribor si rileva tutti i giorni sul mercato; il refi è un tasso applicato su operazioni a brevissimo, l'euribor è riferito ad una scadenza determinata (il più usato è il 3 mesi). C'è poi da riflettere sulla significatività dell'euribor in termini di volumi scambiati (ancora su livelli molto bassi) per effetto dello spiazzamento indotto dalle banche centrali.
... che incorpora un premio al rischio di default DELLA BANCA erogante. Se la banca si finanzia (o rifinanzia) presso la BCE e quest'ultima non gli fa pagare lo spread corrispondente al suo rischio banca (che invece si fanno pagare le banche allorchè si finanziano fra di loro) allora il Refi va applicato secco e potrebbe (dovrebbe) sostituire sempre l'Euribor. Insomma il Refi va bene purchè la BCE, a questo tasso senza spread rischio banca, sia disponibile a rifinanziare il sistema in modo che questo non sia costretto ad approvvigionarsi sul mercato (ora ingessato).
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